La location meublée touristique génère des revenus soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et peut entraîner des obligations sociales dès 23 000 € de recettes annuelles. Le choix du régime fiscal et l’éventuel classement du meublé déterminent les modalités d’imposition.
Les obligations déclaratives préalables
La mise en location d’un meublé de tourisme nécessite plusieurs démarches administratives. Selon l’article L324-1-1 du Code du tourisme, les meublés de tourisme sont définis comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».
L’immatriculation obligatoire
Tout loueur en meublé doit s’immatriculer auprès de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI) via le guichet des formalités des entreprises. Cette déclaration doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de l’activité et permet d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour la déclaration des revenus.
La déclaration en mairie
La déclaration du meublé de tourisme en mairie dépend de la situation du logement et de l’application de la réglementation sur le changement d’usage. Dans les communes appliquant cette réglementation, une déclaration préalable soumise à enregistrement est obligatoire, y compris pour les résidences principales. L’article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose désormais d’informer le syndic lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet d’une déclaration de meublé de tourisme.
L’autorisation de changement d’usage
L’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une autorisation de changement d’usage dans certaines communes, notamment celles mentionnées au décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Cette autorisation n’est pas nécessaire pour la location de la résidence principale, mais devient obligatoire pour les résidences secondaires louées de manière répétée dans ces zones.
Le régime fiscal de la location meublée touristique
Le statut LMNP et ses conditions
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) doit remplir au moins l’une des deux conditions suivantes :
- Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €
- Ces recettes sont inférieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les autres catégories (salaires, pensions, autres BIC, etc.)
Les régimes d’imposition disponibles
Le régime micro-BIC s’applique de plein droit pour les meublés de tourisme non classés si les recettes n’excèdent pas 15 000 € (pour les revenus 2025) avec un abattement forfaitaire de 30 %. Pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes, le seuil est de 77 700 € avec un abattement de 50 %.
Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges réellement supportées (amortissement du bien, intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.). Ce régime devient obligatoire au-delà des seuils du micro-BIC mais peut être choisi volontairement en dessous de ces seuils.
Les exonérations possibles
Deux cas d’exonération existent :
- La location occasionnelle d’une ou plusieurs pièces de l’habitation principale à des personnes de passage, si les revenus ne dépassent pas 760 € TTC par an
- La location habituelle d’une partie de la résidence principale constituant la résidence principale du locataire, si le loyer ne dépasse pas 213 € par m² et par an en Île-de-France ou 157 € dans les autres régions (montants 2025)
Les obligations sociales spécifiques
Le seuil de 23 000 € et ses conséquences
Depuis le 1er janvier 2021, selon l’article L. 611-1, 6° du Code de la sécurité sociale, les loueurs en meublé non professionnels dépassant 23 000 € de recettes annuelles d’une activité de location meublée saisonnière sont soumis aux cotisations sociales auprès de l’URSSAF, en lieu et place des prélèvements sociaux de 17,2 %.
Cette obligation ne s’applique pas si les recettes restent inférieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires. Les réponses ministérielles Pellois du 10 juillet 2018 n° 3619 et du 22 mars 2022 n° 14658 suggèrent une exception pour les loueurs confiant un mandat de gestion à un professionnel de l’immobilier soumis à la loi Hoguet, mais cette position n’est pas reprise dans la doctrine officielle de l’URSSAF.
Les taux de cotisations selon le régime
Pour les meublés de tourisme classés dont les recettes sont inférieures à 77 700 €, le régime micro-social peut s’appliquer avec un taux de cotisations de 6 %. Pour les meublés non classés ou au régime réel, les cotisations sociales du régime des indépendants s’appliquent, représentant environ 30 à 35 % du bénéfice net.
Les restrictions en copropriété
La destination de l’immeuble
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble. La jurisprudence a évolué sur l’appréciation de cette compatibilité, la Cour de cassation ayant jugé le 25 janvier 2024 que l’activité de location touristique sans prestations para-hôtelières n’était pas de nature commerciale.
Les nouvelles possibilités d’interdiction
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a modifié l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Désormais, l’interdiction de location en meublé de tourisme peut être votée à la majorité des deux tiers dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale. L’article 8-1-1 impose aux nouveaux règlements de copropriété de mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction de cette activité.
Les autres obligations du loueur
La cotisation foncière des entreprises
Les loueurs en meublé sont en principe soumis à la CFE, sauf exonération pour ceux réalisant moins de 5 000 € de recettes ou louant exceptionnellement une partie de leur habitation personnelle. Une déclaration initiale n° 1447-C-SD doit être souscrite la première année.
La TVA
Les locations de logements meublés à usage d’habitation sont en principe exonérées de TVA, sauf si elles s’accompagnent d’au moins trois prestations para-hôtelières parmi : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle.
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